airbnb房東從尚未入門到直接放棄

在水管演算法推薦了個AIRBNB房東心得影片之後，我就興起了是否有機會可以嘗試看看的念頭，因此就開始找資料，雖然最後沒有進行下去，但還是將找資料以及決策心路記錄下來。

想到airbnb我心中的印象就是溫馨而又獨特的套房與大而全的包棟民宿(我並非要將家中用不到的空間出租，所以對我而言並非共享經濟)，前者將與商務旅館酒店進行貼身肉搏競爭，而後者相對而言更具有獨特性與不可替代性，若是6-8人或是更多人團體出遊時，住飯店時必須各自回房，相對而言讓人感到有疏離感，而這時對旅行者而言包棟民宿讓人更能玩的盡興，喝酒大聲喧嘩抽菸打麻將烤肉，但對於房東來說這都是惡夢，而且重點是我買不起整棟透天，因此我將目光放回了套房。

對於房地產而言，第一要件就是地段了，地段若是錯誤那其他條件好也很難回天，而我住在台中，若是我不花錢請人代管，而是要自己管裡的話，勢必需要花費時間精力自行處理，因此最好先以我居住地為起點進行規劃，台中這個城市並非以觀光為聞名的，但是作為台灣第二大的城市，本身觀光上就會有一定的基本盤，而與之相對應的是商務差旅的旅客，雖然台灣已經不大了，商務洽談過夜率其實不算太高，但也依然有一定的市場存在。因此對於以上兩類客人而言交通便利的樞紐或是生活機能便利商圈將有不錯的吸引力，而在台中目前這樣的地方首選是台中車站與一中街附近(相隔近有一定的互相取代性)，以及朝馬車站附近到逢甲商圈這樣的地段，而高鐵到文心路捷運站沿線雖然也不錯，但一方面是坐高鐵的人過夜機率會降低，另一方面此類客群預算較高，會往高端飯店酒店靠攏，airbnb較多的是鎖定預算有限的客群。因此高鐵沿線到文心路以及其他地段，我放入次選，若是有相對很便宜的物件可以購買，但不會是第一首選。

因此上網打開591房屋網開始找尋物件，這邊建議可以同時開啟租賃跟買賣的頁面以及airbnb同地段的價格，可以一邊觀察房價一邊看租屋市場的行情，尋找到一個甜蜜點。這邊建議尋找案子時鎖定公寓為主，因為大廈社區一方面多出了管理費成本，一方面還要跟管委會鬥智鬥勇，要是要是管委會把人給ban了頭會很痛。在591上找好案子後就把屋主或房仲的電話記下來逐個連絡預約看房，看房過程壟長而複雜這邊我先跳過。

總而言之目前airbnb在這兩個商圈地段已有一些優質房屋日租金為800-1200元上下，而較為外圍點的個案可以到600-1000元(許多都滿精緻的相比同價位的飯店CP值略高一些)。而這附近的套房出租一般月租金為7000-11000元，房價一般則落在170-220萬元，而在台灣目前套房的貸款項目核批比較嚴格，一般最多只能貸到5成，另外視屋況可能會有10-30萬元的整修裝潢費用。看到這邊之後基本上就是計算機時間了，假設房子最後處理到好搞定是200萬開銷，最多能貸到100萬元，自備一百萬外，一個月本息均攤的的狀況需要還5000元左右。而airbnb的經營狀況以初期定價可能需要較低的情況，並且市場不是很火爆的情況，可能定價在800元，所以損益兩平點約在7天，另外房子折舊價值減損或上漲就不另行計算了。算到這邊我發現即使是airbnb還是需要依賴規模經濟，可能需要多買幾間房子經營會比較有機會，而我主要還是沒錢，所以直接洗洗睡了。

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